Ex Carcere di Modena che può diventare un enorme Casa per Anziani
Opportunità di Sviluppo Istituzionale a Modena: Concessione 50 Anni per Progetto di Senior Housing nell’Ex Reclusorio Saliceta
Demanio Investimenti presenta un’operazione di rigenerazione urbana su larghissima scala nella città di Modena. L’oggetto dell’intervento è l’Ex Reclusorio Saliceta San Giuliano, un monumentale complesso situato in area semiperiferica (Strada Panni 28).
Parliamo di un compendio dalle dimensioni imponenti: 9.835 mq di superficie fondiaria e 8.160 mq di superficie lorda (SUL), articolati in cinque fabbricati principali racchiusi da un perimetro murato. Un’operazione titanica, destinata esclusivamente a un grande sviluppatore locale o a un investitore istituzionale dotato della forza finanziaria necessaria per affrontare un progetto di tale portata.
Da Luogo di Chiusura a Polo di Eccellenza Residenziale
La storia di questo immobile è densa e complessa: edificato nei primi decenni dell’Ottocento come “Albergo dei Poveri”, fu convertito nel 1846 in “Casa di Forza” e, successivamente, in casa di reclusione e opificio militare. Per secoli è stato un luogo concepito per isolare e recludere.
Oggi, l’obiettivo è capovolgerne il paradigma storico, trasformandolo in un polo residenziale aperto, vivo e funzionale. Il Piano Urbanistico Generale (PUG) di Modena offre una flessibilità straordinaria, ammettendo esplicitamente le destinazioni d’uso per residenze speciali quali le “seniorhouse”. Puntare sul Senior Housing per l’intera cubatura disponibile rappresenta, a nostro avviso, il massimo impiego strategico dell’asset, rispondendo a una domanda demografica in crescita esponenziale e garantendo flussi di cassa stabili nel lungo periodo.
Il Modello Finanziario: CaPex Rilevante, Canone Ridicolo
È fondamentale approcciarsi a questo asset con estrema lucidità tecnica. Attualmente, l’immobile versa in un pessimo stato conservativo: il lungo periodo di dismissione, aggravato dagli eventi sismici del 2012, ha causato un progressivo degrado e crolli strutturali.
Serve uno sviluppatore solido, capace di sostenere un esborso iniziale (CaPex) massiccio per il recupero strutturale e il restauro scientifico. Il vero moltiplicatore di questa operazione risiede nella struttura dell’acquisizione: lo Stato cede l’immobile in concessione di valorizzazione fino a 50 anni. A fronte degli oneri di riqualificazione, il canone di concessione annuo è letteralmente irrisorio. Questo disallineamento tra il costo di acquisizione (praticamente nullo) e i ricavi di gestione su mezzo secolo crea i presupposti per un ROI eccezionale.
Il Vincolo di Fruizione Pubblica e il “Metodo Demanio Investimenti”
Trattandosi di un bene tutelato dal Ministero della Cultura, la Soprintendenza ha vincolato l’approvazione del progetto a precise condizioni di “fruizione pubblica” degli spazi. In operazioni simili, l’obbligo di includere servizi sociali aperti alla collettività rischia spesso di erodere i margini di profitto del costruttore.
È qui che interviene il nostro valore aggiunto. Attraverso il Metodo Demanio Investimenti, siamo in grado di strutturare e modellare il concept affinché la funzione sociale si integri perfettamente con il business plan del Senior Housing, soddisfacendo appieno i requisiti delle autorità pubbliche senza intaccare la redditività dell’investimento.
Il Nostro Ruolo: Advisor per l’Aggiudicazione
Demanio Investimenti non si sostituisce al developer nella fase esecutiva. Il nostro intervento in questa operazione è puramente consulenziale e strategico, focalizzato sull’ottenimento dell’asset:
Analizziamo l’immobile e strutturiamo la proposta tecnica ed economica.
Gestiamo il rapporto con l’Agenzia del Demanio e le istituzioni locali per rispettare i parametri del bando.
Facciamo vincere la concessione.
Una volta firmato l’accordo per i 50 anni, consegniamo le chiavi del progetto allo sviluppatore, che avrà totale autonomia nella gestione del cantiere, nello sviluppo immobiliare e nella successiva messa a reddito della struttura.
I grandi progetti richiedono grandi visioni. Contattaci per approfondire i dettagli tecnici di questo lotto e scoprire come possiamo affiancare la tua società nell’acquisizione di questo straordinario asset modenese.