Concessioni demaniali: una spiaggia e un faro non si vincono con la stessa gara

Vent'anni al massimo per una nuova concessione sulla spiaggia, fino a cinquanta per un faro. Si chiamano allo stesso modo, concessioni demaniali, ma sono due gare diverse. La spiaggia, nella maggior parte delle Regioni, la assegna il Comune. Per i fari, le torri e i palazzi che lo Stato non usa più, i bandi li pubblica di norma l'Agenzia del Demanio. Chi confonde le due strade cerca il bando nel posto sbagliato.

Dove si trovano i bandi di concessione demaniale?

I bandi di concessione demaniale si trovano sul sito dell'ente che assegna il bene: l'Agenzia del Demanio, un Comune o una Regione. Per gli immobili dello Stato si cercano sul sito dell'Agenzia, nella sezione «Gare e aste», alla voce «Immobiliare». I bandi di concessione demaniale marittima, quelli per le spiagge, escono di norma sul sito del Comune e sempre nel suo albo pretorio online.

L'albo pretorio è la bacheca su internet degli atti ufficiali del Comune. Un bando balneare deve restarci almeno trenta giorni. Nei casi previsti dalla legge esce anche sul bollettino regionale, sulla Gazzetta Ufficiale e, sopra i dieci anni di durata, su quella dell'Unione europea.

I bandi su fari, torri e palazzi che seguiamo sono in una pagina, ognuno con il link al bando ufficiale.

Che differenza c'è fra una concessione demaniale marittima e la concessione di un bene storico?

La concessione demaniale marittima dà l'uso di un tratto di costa, come una spiaggia, per uno stabilimento o un'altra attività. La concessione di un bene storico affida un edificio pubblico, come un faro, una torre o un palazzo, a chi lo restaura e gli dà un nuovo uso.

La spiaggia fa parte del demanio marittimo: per legge è dello Stato e non si può vendere. La sua concessione nasce dall'articolo 36 del codice della navigazione e, per stabilimenti e attività turistiche, segue la legge 118 del 2022. I fari, le torri e i palazzi dello Stato fanno parte invece del suo patrimonio immobiliare, gestito dall'Agenzia del Demanio; per il codice civile quelli tutelati come beni storici sono anch'essi demanio. Per affidarli a chi li recupera, l'Agenzia usa di solito la concessione di valorizzazione, prevista dall'articolo 3-bis del decreto legge 351 del 2001. In entrambi i casi il bene resta pubblico e si ottiene solo con una procedura aperta a tutti.

Chi decide sulle concessioni demaniali: l'Agenzia del Demanio, la Regione o il Comune?

Per un edificio pubblico decide, di norma, il proprietario: lo Stato, attraverso l'Agenzia del Demanio, oppure il Comune o la Regione. Per la spiaggia, che resta dello Stato, la Regione dà le linee guida e, nella maggior parte dei casi, le concessioni le assegna il Comune.

Una riforma del 1998 ha dato alle Regioni le funzioni sulle concessioni demaniali marittime, e in gran parte sono poi passate ai Comuni costieri. Sui beni culturali c'è un altro interlocutore, la Soprintendenza, l'ufficio pubblico che li tutela: senza la sua autorizzazione non si fa nessun lavoro.

Da qui parte la valutazione di Demanio Investimenti: di chi è il bene, chi lo assegna, con quali vincoli.

Come funzionano i bandi per una concessione demaniale balneare?

I bandi per una concessione demaniale balneare li pubblica di norma il Comune, che assegna la spiaggia alla proposta migliore secondo i criteri della legge 118 del 2022. Le concessioni in essere valgono fino al 30 settembre 2027 e le gare vanno avviate entro il 30 giugno 2027.

Il canone conta, ma non da solo: il Comune valuta anche la qualità del servizio e degli impianti, l'accessibilità, l'ambiente e l'esperienza di chi partecipa. Per il Consiglio di Stato il 30 settembre 2027 è un tetto, non un diritto: il Comune può assegnare la nuova concessione appena chiude la gara, anche prima (sentenza 6539 del 2026). Se la gara si blocca per ragioni oggettive, come un ricorso, il Comune può rinviare la scadenza con un atto motivato, ma non oltre il 31 marzo 2028.

Il decreto legge 32 del 2026 prevede anche un bando tipo nazionale, un modello comune per i Comuni.

Sulla spiaggia, nella maggior parte delle Regioni, la gara la fa il Comune.

Come si ottiene una concessione demaniale sulla spiaggia?

Una concessione demaniale sulla spiaggia si ottiene vincendo la gara del Comune con un progetto e un piano economico. Se la gara non c'è, si può chiedere al Comune di avviarla: la legge ammette la richiesta di un privato.

In entrambi i casi vince la proposta migliore. Chi ha già una spiaggia in concessione porta in gara la sua esperienza, che la legge conta fra i criteri. Se perde, ha diritto a un indennizzo per gli investimenti non ancora ripagati, a carico di chi subentra, da dimostrare con una perizia.

Lavoriamo con chi vuole tenere la concessione e con chi vuole ottenerla: abbiamo aiutato undici stabilimenti balneari a vincere la gara per la loro concessione.

Si può avere una concessione demaniale davanti al mare che non sia uno stabilimento?

Sì. Davanti al mare si possono avere in concessione anche fari, torri costiere ed ex caserme, di norma con un bando di concessione di valorizzazione fino a cinquant'anni, non con le gare delle spiagge.

Nel 2015 l'Agenzia del Demanio ha avviato la rete «Fari, torri ed edifici costieri» del programma Valore Paese. Fra i primi nove fari presentati quell'anno c'era quello di Capo d'Orso, a Maiori, che Demanio Investimenti ha in concessione dal dicembre 2025. Nei fari la lanterna resta spesso alla Marina Militare: in concessione vanno la casa del guardiano e gli altri edifici.

Nel 2026 l'Agenzia ha messo a bando, fra gli altri, il Faro di Riposto, nell'area del porto, e l'ex caserma della Guardia di Finanza di Roccella Ionica, a pochi passi dalla spiaggia.

Il Faro di Capo d'Orso, a Maiori: era fra i primi nove fari presentati dall'Agenzia del Demanio nel 2015 ed è in concessione a Demanio Investimenti dal dicembre 2025.

Come si ottiene la concessione demaniale di un palazzo dello Stato?

La concessione demaniale di un palazzo dello Stato si ottiene con un bando di concessione di valorizzazione dell'Agenzia del Demanio. Vince la proposta con il punteggio più alto, e il progetto di recupero pesa più del canone. Se il palazzo è di un Comune o di una Regione, l'ente può usare la stessa procedura, con un bando proprio.

Nel 2026 l'Agenzia ha messo a bando, per esempio, il Palazzo della Posta di Piacenza, un edificio del Settecento nel centro storico. Nello stesso anno Demanio Investimenti ha vinto la gara dell'Agenzia per Palazzo Costa Ferrari, sempre a Piacenza: un palazzo del tardo Rinascimento che diventerà una residenza per anziani autosufficienti.

Se il palazzo che ti interessa non è a bando, si può presentare all'ente una proposta di valorizzazione. Se la giudica di interesse pubblico, l'ente la rende pubblica e apre una procedura a cui possono partecipare anche altri. Chi ha proposto conosce il bene meglio di tutti, ma passa comunque dalla gara.

Palazzo Costa Ferrari, a Piacenza: Demanio Investimenti ha vinto la gara dell'Agenzia del Demanio nel 2026.

Quanto dura una concessione demaniale?

Una nuova concessione demaniale sulla spiaggia dura da cinque a vent'anni. Una concessione di valorizzazione su un bene dello Stato dura fino a cinquant'anni: nei bandi dell'Agenzia del Demanio, da sei a cinquanta.

In entrambi i casi la durata si lega al tempo che serve per ripagare gli investimenti, e nei bandi dell'Agenzia chi chiede meno anni prende più punti. Sulla spiaggia, alla scadenza, non c'è rinnovo automatico: il Comune deve rifare la gara.

I numeri da ricordare

Demanio Investimenti è un marchio di Capitolare srl, società privata indipendente dall'Agenzia del Demanio e da ogni altro ente pubblico. Questa guida riassume le norme nazionali e non sostituisce il bando di ogni gara.

Fonti: legge 5 agosto 2022, n. 118, articoli 3 e 4, aggiornata dal decreto legge 131/2024 (legge 166/2024); Consiglio di Stato, sezione VII, sentenza 6539 del 18/08/2026 (Il Sole 24 Ore, NT+ Diritto, 04/09/2026; Mondo Balneare, 20/08/2026); decreto legge 11 marzo 2026, n. 32, convertito dalla legge 8 maggio 2026, n. 71; codice civile, articoli 822, 823 e 826; codice della navigazione, articolo 36; decreto legislativo 112/1998, articolo 105; Regione Veneto, demanio marittimo; legge regionale Emilia-Romagna 9/2002; codice dei beni culturali (decreto legislativo 42/2004), articolo 21; Agenzia del Demanio, bando di concessione di valorizzazione dell'ex carcere giudiziario di Reggio Calabria, 2026; Agenzia del Demanio, Guida ai bandi 2026; Fondazione IFEL, «La concessione di valorizzazione»; Comune di Genova, bando del Forte Puin; Agenzia del Demanio, Valore Paese – Fari, cartella stampa del 10/06/2015, e Dossier Valore Paese Italia 2023; Agenzia del Demanio, Information memorandum del Faro di Capo d'Orso, 2024; Agenzia del Demanio, schede dei beni a bando, luglio 2026; decreto legislativo 36/2023, articolo 193; Agenzia del Demanio, Rapporto annuale 2026; Agenzia del Demanio, audizione del direttore alla Camera, 14/05/2026.