Concessione balneare: la gara del tuo Comune si vince prima che esca il bando

Tre mesi, in piena estate: tanto è rimasto aperto, da giugno al 10 settembre 2026, il bando del Comune di Rimini per 27 aree di soli ombrelloni e lettini del litorale nord.

Ogni Comune con concessioni sulla spiaggia deve avviare la sua gara entro il 30 giugno 2027, ma per legge il bando può restare aperto appena trenta giorni. Nella nostra esperienza, per preparare bene una gara, l'ideale sono sessanta giorni; con meno servono più persone.

Chi aspetta il bando per le concessioni balneari del suo Comune prima di cominciare a prepararsi rischia di avere metà del tempo che serve. E una parte della gara si chiude prima che il bando esca: l'indennizzo per gli investimenti fatti negli anni.

Il calendario delle gare lascia meno tempo di quanto sembri

Le gare per le concessioni balneari seguono il calendario della legge 118 del 2022, modificata dal decreto legge 131 del 2024. Le concessioni in essere scadono il 30 settembre 2027. Il Comune, o l'ente che rilascia la concessione, deve avviare la gara almeno sei mesi prima della scadenza e, in questa prima tornata, comunque entro il 30 giugno 2027.

La scadenza di settembre, però, è solo un limite massimo. Lo ha chiarito il Consiglio di Stato con la sentenza 6539 del 2026: il Comune che chiude prima la gara può assegnare la nuova concessione prima di quella data e far cessare in anticipo la vecchia, con un atto motivato.

Un margine c'è, ma solo per le gare che si inceppano. Se una ragione oggettiva, come un ricorso, impedisce di chiuderle in tempo, il Comune può spostare la scadenza per il tempo strettamente necessario, e non oltre il 31 marzo 2028.

Il punteggio premia il progetto e dà al canone un peso minimo

La legge elenca undici criteri che il Comune deve usare, anche insieme ad altri. Cinque guardano al progetto. Contano la qualità del servizio, soprattutto per l'accessibilità e fuori stagione, e quella delle strutture; contano i servizi legati alla cultura e alla cucina del luogo e quelli per famiglie, animali e persone con disabilità; conta la tutela dell'ambiente, del patrimonio culturale e di chi lavora.

Due criteri premiano chi si impegna ad assumere giovani sotto i 36 anni e i dipendenti del gestore uscente che vivono di quel lavoro. Tre guardano a chi partecipa: la sua esperienza, se negli ultimi cinque anni ha vissuto di una concessione, quante ne ha già in quel Comune. Uno solo riguarda i soldi: quanto proponi di pagare rispetto all'indennizzo.

Il bando tipo nazionale, previsto dal decreto legge 32 del 2026, deve dare ai Comuni un modello comune: ne abbiamo scritto nell'articolo sul bando tipo. Il 30 settembre 2026 il ministero delle Infrastrutture ne ha inviato la bozza alla Conferenza unificata, che riunisce governo, Regioni ed enti locali. Nella bozza la parte tecnica vale 100 punti e quella economica al massimo 10.

Il rialzo sul canone, ammesso solo per esigenze motivate, non supera 3 punti su 110; gli altri punti economici vanno a chi propone di pagare più dell'indennizzo fissato nel bando. Nella bozza la durata, da cinque a vent'anni, non dà punti: la fissa il bando, oppure si ricava dal piano economico di chi vince. I pesi sono indicativi e ogni Comune può cambiarli: a Rimini, prima del modello nazionale, l'esperienza valeva fino a 7 punti. Il bando del tuo Comune va letto riga per riga.

L'indennizzo si decide prima del bando e si ottiene solo con le prove

Se la gara la vince un altro, il gestore uscente ha diritto a un indennizzo pagato da chi subentra. Ha due parti. La prima è il valore degli investimenti non ancora ammortizzati, cioè la quota di costo che i bilanci non hanno ancora assorbito, al netto dei contributi pubblici non restituiti. La seconda è un'equa remunerazione degli investimenti degli ultimi cinque anni, cioè un compenso per il capitale impiegato.

Chi subentra ne paga almeno il 20% prima di firmare la nuova concessione. Il valore lo fissa una perizia asseverata, firmata cioè da un professionista che se ne assume per iscritto la responsabilità. Il perito lo sceglie il Comune fra cinque nomi indicati dal presidente del Consiglio nazionale dei commercialisti; la spesa è dell'uscente, e la perizia va fatta prima che il bando esca.

Nella bozza, se l'uscente non chiede la perizia, il bando riporta zero sia per l'indennizzo sia per i beni da cedere. La sentenza 6539 ha poi escluso ogni automatismo: l'indennizzo spetta se gli investimenti si provano, e la prova tocca all'uscente.

Le linee guida dei commercialisti, diffuse il 16 ottobre 2026, indicano che cosa chiederà il perito: fra l'altro fatture, bilanci, scritture contabili, i contributi pubblici ricevuti e il registro dei cespiti, cioè l'elenco dei beni con il loro ammortamento. Lettini e ombrelloni, di norma, restano fuori e si possono cedere a parte.

Documentare tutto prima conviene due volte. Se perdi la gara, è l'unico modo per avere ciò che ti spetta. Se vuoi tenere la concessione, l'indennizzo è un costo che chi ti sfida deve mettere nel suo piano economico.

Lettini sotto le tende di uno stabilimento: di norma restano fuori dall'indennizzo, e nella bozza del bando tipo chi si impegna a comprarli prende punti in gara.

Prepara la gara in nove passi e comincia da ciò che può escluderti

Per tenere la tua concessione balneare o per ottenerne una, comincia da ciò che può escluderti e chiudi con il piano che tiene insieme i conti.

1. Metti in regola titoli e autorizzazioni. Concessione e permessi edilizi devono corrispondere a ciò che c'è sulla spiaggia. Nella bozza resta fuori chi ha un'occupazione abusiva accertata in via definitiva negli ultimi due anni, e per le linee guida dei commercialisti un'opera con un ordine di demolizione non entra nella perizia.

2. Paga i canoni e conserva le ricevute. Nella bozza essere in regola con i canoni è un requisito per partecipare: un arretrato può escluderti, qualunque sia il progetto.

3. Prepara bilanci e referenze bancarie. La bozza chiede di dimostrare la solidità finanziaria, per esempio con una referenza bancaria: parlane con la banca adesso. I bilanci ti serviranno anche per la perizia.

4. Ricostruisci gli investimenti anno per anno. Raccogli le carte che chiederà il perito, separa le opere fisse dalle attrezzature e stima che cosa non hai ancora ammortizzato. Poi chiedi la perizia per tempo: il Comune deve averla prima di pubblicare il bando.

5. Decidi con chi presentarti. Nella bozza il Comune può riunire più concessioni in un solo lotto, e lo stabilimento accanto può diventare un socio o un concorrente. Un socio può portarti l'esperienza o la solidità che ti mancano; ogni concessione che possiedi già in quel Comune, invece, può toglierti punti.

6. Metti per iscritto chi lavora con te e in quali mesi. Nella bozza il bando indica quanti lavoratori dell'uscente vivono di quell'attività, e chi si impegna ad assumerli prende punti. Anche i servizi fuori stagione valgono punti.

7. Fai disegnare il progetto di riqualificazione. Con i servizi che prevede, è la parte che pesa di più: nella bozza strutture, ambiente e accessibilità valgono da sole fino a 35 dei 100 punti tecnici.

8. Scrivi la relazione su ambiente e accessibilità. Fra i requisiti minimi che la bozza suggerisce ai Comuni ci sono un bagno adattato, una doccia con lo spazio per la carrozzina e passerelle larghe almeno 1,20 metri fino alla battigia. I punti arrivano oltre il minimo, con il risparmio di acqua e di energia e con i servizi per chi ha una disabilità.

9. Chiudi il piano economico e finanziario e fallo asseverare. La legge lo vuole nella domanda, perché dimostra che gli investimenti stanno in piedi; nella bozza non dà punti, ma può decidere la durata. Fallo certificare da una banca o da una società di revisione: deve reggere anche dopo la gara.

Una passerella di legno fino al mare: la bozza del bando tipo la suggerisce fra i requisiti minimi di accessibilità.

Chi non ha una concessione sulla spiaggia può vincerla con un progetto migliore

Chi vuole una concessione sulla spiaggia e parte da zero guarda per primo i requisiti. La legge vuole che il bando fissi una capacità tecnica e professionale adeguata alla concessione: se non ce l'hai, ti serve un socio che ce l'abbia.

Due criteri della legge sembrano scritti per chi la concessione ce l'ha già: l'esperienza e l'aver vissuto di una concessione negli ultimi cinque anni. Ma la legge non li riserva a lui: valgono anche l'esperienza in attività simili svolta altrove e il reddito tratto da un'altra concessione.

Il resto lo decidono il progetto e la continuità. La bozza dà fino a 15 punti a chi si impegna a comprare e riutilizzare le attrezzature del gestore uscente, dai lettini agli ombrelloni; la legge premia chi si impegna ad assumerne i lavoratori.

Sono punti di continuità con chi c'era prima, e può prenderli chi arriva: la continuità non è un privilegio dell'uscente. Chi non ha mai avuto uno stabilimento può vincere, con il socio giusto e un progetto migliore criterio per criterio.

I numeri da ricordare

Lo studio tecnico disegna il progetto e il resto del bando lo prepariamo noi

Una gara balneare chiede due mestieri. Il progetto lo disegna uno studio tecnico che conosce il piano della spiaggia. Il piano economico e finanziario e le parti amministrativa e legale vanno costruiti accanto al progetto, fino al deposito: è il lavoro di Demanio Investimenti. Quando lavoriamo con uno studio, il cliente resta suo, come spieghiamo nella pagina per gli studi tecnici; a chi viene da noi senza uno studio prepariamo anche il progetto.

Abbiamo aiutato undici stabilimenti balneari a vincere la gara per la loro concessione, e fino a oggi abbiamo vinto il 100% dei bandi che abbiamo presentato. Un errore formale può escludere anche il progetto migliore, e in trenta giorni è facile non accorgersene. La gara del tuo Comune comincia quando decidi di prepararla, non quando esce il bando.

Demanio Investimenti è un marchio di Capitolare srl, società privata indipendente dall'Agenzia del Demanio e da ogni altro ente pubblico. Questo articolo riassume le norme nazionali e la bozza del bando tipo: non sostituisce il bando del tuo Comune.

Fonti: legge 5 agosto 2022, n. 118, artt. 3 e 4, aggiornata dal decreto legge 16 settembre 2024, n. 131, convertito dalla legge 14 novembre 2024, n. 166 (Gazzetta Ufficiale n. 267 del 14/11/2024); Consiglio di Stato, sezione VII, sentenza n. 6539/2026, pubblicata il 18/08/2026 (Il Sole 24 Ore, NT+ Diritto, 04/09/2026); decreto legge 11 marzo 2026, n. 32, art. 8, convertito dalla legge 8 maggio 2026, n. 71; ANSA, 30/09/2026; AGI, 30/09/2026; Edilportale, 01/10/2026; ItaliaOggi, 01/10/2026 e 08/10/2026; La Nazione, 05/10/2026 e 16/10/2026; Mondo Balneare, 01/10/2026, 19/10/2026 e 20/10/2026; Teleborsa, 16/10/2026; Fiscal Focus, 17/10/2026; Il Resto del Carlino, 21/04/2026 e 11/06/2026; Comune di Rimini, bando per 27 concessioni del litorale nord (Gazzetta Ufficiale, Parte II, n. 65 del 09/06/2026).