Mille tesori dello Stato cadono a pezzi. E intanto paghiamo 890 milioni di affitto

C'è una cifra che nessun ministro pronuncia volentieri in conferenza stampa: 45.415. È il numero degli immobili che lo Stato italiano possiede attraverso l'Agenzia del Demanio, al 31 dicembre 2025. Valgono, a bilancio, 63,2 miliardi di euro. Sono uffici, caserme, tribunali, ma anche fari, torri costiere, castelli, ex carceri e conventi che nessuno apre da decenni.

E c'è una seconda cifra, che fa il paio con la prima: 890 milioni. È quanto le amministrazioni centrali hanno speso in un solo anno, il 2022, per affittare uffici da privati. Quasi 290 di quei milioni sono andati ai fondi immobiliari a cui lo Stato stesso, vent'anni fa, aveva venduto i propri palazzi, salvo poi restarci dentro da inquilino.

Un Paese che paga l'affitto mentre possiede 45 mila immobili ha un problema. Ma il problema non è quello che si pensa.

Il falso mito dei 15 mila beni abbandonati

Chi si occupa di patrimonio pubblico sente ripetere da anni che lo Stato avrebbe «quindicimila immobili abbandonati». Il numero esiste davvero, ma dice un'altra cosa. Il Demanio classifica i suoi beni per regime giuridico, non per stato d'uso. Il 51% è in «uso governativo»: circa 23 mila immobili occupati da ministeri, forze dell'ordine, tribunali. Il 35%, circa 15.900 beni, è «patrimonio disponibile», cioè vendibile o concedibile in linea di principio.

Qui sta l'inganno delle statistiche. Quei 15.900 beni valgono, tutti insieme, 1,9 miliardi: il 3% del totale. Secondo l'Osservatorio sui conti pubblici dell'Università Cattolica, oltre il 90% di essi vale meno di 200 mila euro. Sono terreni, relitti stradali, box, cantine ereditate dalle cartolarizzazioni degli anni Duemila. Nessuno ci costruirà un ministero e nessuno ci risparmierà un affitto.

La retorica dei «quindicimila immobili vuoti» serve a chi vuole raccontare uno Stato sprecone e a chi vuole vendere a scatola chiusa. Non serve a capire dove stia il valore. Il valore sta altrove.

I 7.600 beni che contano

L'Agenzia del Demanio gestisce un patrimonio storico-culturale di 7.616 beni: 4.607 sono in uso a pubbliche amministrazioni, 3.009 sono stati affidati a enti o concessi a privati. Sono i numeri del Rapporto annuale 2026. Sono i fari, le torri saracene, le fortezze di confine, i monasteri soppressi nell'Ottocento, le colonie marine del Ventennio, le caserme dismesse, le carceri chiuse.

Quanti di questi beni sono realmente fermi? Nessun documento ufficiale lo dice. Il censimento del Ministero dell'Economia su tutto il patrimonio pubblico, oltre tre milioni di immobili, indica che il 9,5% delle unità censite non è utilizzato. Applicato ai beni storici dello Stato, dove l'inutilizzo è strutturalmente più alto perché un faro automatizzato o un carcere chiuso non hanno una funzione sostitutiva, si arriva a una stima prudente: circa un migliaio di beni di pregio chiusi, su 7.600. È una stima di Demanio Investimenti su dati dell'Agenzia del Demanio e del MEF, e come tale va letta. Ma è una stima che nessuno, finora, ha avuto interesse a smentire con un numero vero.

Il Ministero della Cultura ha fatto un lavoro parallelo. Dal 2019 le Soprintendenze censiscono i beni vincolati in stato di abbandono su una piattaforma pubblica: a ottobre 2026 conta 2.959 schede, di cui 1.664 di proprietà pubblica. Mancano Sicilia, Trentino-Alto Adige e Valle d'Aosta, che hanno competenze proprie. Anche così, la mappa è impressionante: l'ex ospedale psichiatrico nel convento dei Domenicani di Colorno, la Cavallerizza di Torino, l'Albergo diurno Venezia sotto piazza Oberdan a Milano, le ex scuole di Piadena, la laveria della miniera di Acquaresi a Iglesias.

Intonaco caduto, infissi marci, ferro a vista: lo stato di uno dei beni di pregio dello Stato oggi senza uso.

Un bando ogni tanto, venti beni alla volta

Lo Stato non è immobile. Dal 2015 il programma Valore Paese Fari ha affidato 25 fari e strutture costiere, con concessioni fino a cinquant'anni. Tra Fari, Cammini e Dimore, i progetti a rete hanno affidato in tutto 51 beni fino alla fine del 2023, secondo la Corte dei conti. Nel luglio 2026 il Demanio ha messo a bando venti immobili, tra cui i fari di Gelso a Vulcano, di Riposto e di Punta Cavazzi a Ustica, un ex carcere a Reggio Calabria, l'ex monastero di San Francesco a Stilo. Le offerte si chiudono l'11 dicembre.

Il ritmo è questo: qualche decina di beni l'anno, in un Paese che ne ha migliaia fermi. Non è colpa di chi lavora in Agenzia, che nel 2025 ha fatto 1.887 ispezioni e ha attratto 120 milioni di investimenti privati sulle valorizzazioni. È colpa di un modello che aspetta: aspetta che qualcuno, dentro l'amministrazione, decida che quel faro merita un bando, scriva il bando, lo pubblichi, e che qualcun altro, fuori, lo veda in tempo.

Il confronto che brucia è con la Spagna. I Paradores, circa cento alberghi pubblici ricavati da castelli, conventi e palazzi, hanno chiuso il 2025 con 337 milioni di ricavi e un'occupazione media del 76%. Un solo operatore, una rete, un marchio. L'Italia, che ha più castelli vuoti della Spagna, ha scelto l'opposto: concessioni una per una, bene per bene, senza una regia. Si può discutere se sia la scelta giusta. Non si può discutere la differenza di scala.

Un faro dello Stato visto dall'alto: tetto piano, intonaco caduto, vegetazione intorno. Chiuso da anni, come centinaia di altri.

La parte scomoda: l'abbandono è normale

Ed ecco la frase che non piacerà a nessuno. L'abbandono, in Italia, è normale. Non è un'anomalia da scandalizzarsi: è la conseguenza aritmetica di tremila anni di storia costruita su una penisola di 300 mila chilometri quadrati. Ogni epoca ha lasciato le sue fortezze, i suoi conventi, i suoi fari, le sue caserme. Nessun bilancio pubblico può mantenerle tutte, e nessuna Soprintendenza può restaurarle tutte. Chi promette di «salvare tutto» mente o non ha mai letto un bilancio.

La domanda giusta non è «perché lo Stato abbandona», ma «chi deve chiedere di aprire». E qui la risposta è scomoda per chi aspetta e comoda per chi agisce: lo Stato apre quando qualcuno glielo chiede con un progetto serio in mano.

Che cosa vuol dire «trattativa privata»

Nel linguaggio dell'Agenzia del Demanio la «trattativa privata» è una procedura di vendita per i beni di valore inferiore a 400 mila euro: avviso pubblico, offerte segrete, vince chi offre di più. Non è un accordo riservato. Quando noi di Demanio Investimenti usiamo l'espressione, intendiamo una cosa diversa e la diciamo per intero: la proposta di valorizzazione.

Funziona così. Un bene storico dello Stato o di un Comune è fermo e non è a bando. Un soggetto privato studia il bene, prepara un progetto di recupero e di gestione, verifica i vincoli con la Soprintendenza e presenta all'ente una proposta formale. Gli strumenti esistono da anni: la concessione di valorizzazione dell'articolo 3-bis del decreto 351 del 2001, il piano delle alienazioni e valorizzazioni dei Comuni, la proposta del promotore nel Codice dei contratti pubblici. Se l'ente la ritiene valida, pubblica un bando. Aperto a tutti, come dev'essere. Chi ha proposto non ha garanzie, salvo il diritto di prelazione quando la legge lo prevede. Ma ha un vantaggio che nessun concorrente può comprare: conosce il bene meglio di chiunque altro, perché lo ha studiato per primo.

È il lavoro che facciamo. Demanio Investimenti è la realtà italiana di maggior successo nei bandi demaniali, per numero di bandi vinti e di investimenti diretti: fino a oggi ha vinto il 100% dei bandi che ha presentato. Non siamo semplici consulenti: dal 2019 investiamo in prima persona, con risorse nostre, nel modello che proponiamo. I beni che abbiamo in concessione sono lungo le coste e nei centri storici italiani. Altri ancora sono nelle pagine della piattaforma del Ministero, in attesa che qualcuno chieda.

Prima e dopo: la stessa sala voltata di un bene in concessione a Demanio Investimenti, da deposito a soggiorno.

I numeri da ricordare

Che cosa succede ora

Si può continuare a contare le finestre murate e a indignarsi sui social ogni volta che un tetto crolla. Oppure si può accettare che l'Italia avrà sempre più beni storici di quanti ne possa mantenere, e lavorare perché quelli che valgono tornino a vivere, uno alla volta, con capitali privati e regole pubbliche.

Noi abbiamo scelto la seconda strada. Chi possiede un bene fermo, chi lo ha visto cadere a pezzi nel proprio Comune, chi vuole investire nel recupero di un faro o di un convento, può scriverci. Verrà contattato da Demanio Investimenti.

Fonti: Agenzia del Demanio, Bilancio 2025 e Rapporto annuale 2026; Rapporto annuale 2023; Corte dei conti, determinazioni 161/2025 e 82/2026; MEF, censimento del patrimonio della PA 2024; Osservatorio CPI dell'Università Cattolica, settembre 2026; Ministero della Cultura, beniabbandonati.cultura.gov.it; Paradores de Turismo, bilancio 2025.