Perché investire in una concessione su un bene pubblico

Un patrimonio che il mercato non offre

Il primo motivo è la natura dei beni. I fari sono sulle punte più esposte della costa, le torri sui promontori, i conventi e i palazzi nei centri storici. Sono luoghi dove oggi non si potrebbe più costruire nulla, e dove non esistono altre case in vista. Un privato non può comprarli; può solo ottenerli in concessione, vincendo una gara. Chi li ottiene ha per decenni un bene che nessun concorrente può replicare.

Il capitale va tutto nel bene

Il secondo motivo è il modo in cui si entra. Non c’è un prezzo d’acquisto. Il canone annuo che si paga allo Stato è basso, perché il bando premia il progetto e non il canone. Il capitale serve quindi per il restauro e per l’avvio dell’attività, cioè per ciò che crea valore: una torre chiusa da anni che torna a vivere, un faro abbandonato che diventa una villa d’ospitalità. In un acquisto ordinario, una parte grande del capitale paga il terreno e i muri; qui paga il lavoro che trasforma il bene.

La durata e le regole sono scritte

Il terzo motivo è la chiarezza. La concessione ha una durata fissata nell’atto, da sei a cinquant’anni, decisa in gara in base al tempo necessario a ripagare l’investimento. Il canone, le cauzioni, gli obblighi di manutenzione e i tempi dei lavori sono scritti nel bando e nell’atto. Non ci sono trattative private né sorprese sul titolo di proprietà: la controparte è un ente pubblico, con procedure pubbliche.

Il valore si costruisce in due momenti

Un’operazione di questo tipo crea valore due volte. La prima è il restauro: un bene chiuso e degradato diventa un immobile in attività, e la concessione che lo accompagna vale di più di quando è stata firmata. La seconda è la gestione: una dimora d’ospitalità, una residenza, un’attività aperta al pubblico producono ricavi per tutta la durata della concessione. Chi investe entra nella società che custodisce il bene; come e quando si esce è scritto nel patto fra i soci e nel dossier di ogni operazione.

La Torre Capitolare di Portovenere ha seguito questo percorso: concessione del Comune nel 2019, restauro e apertura nel 2022, ospitalità di alta gamma da allora. Il Faro di Capo d’Orso, in Costiera Amalfitana, e Palazzo Costa Ferrari, a Piacenza, sono le operazioni in corso di Demanio Investimenti.

Che cosa chiede in cambio

Un investimento in una concessione chiede tre cose. Chiede tempo: fra l’aggiudicazione e l’apertura passano di norma dai due ai quattro anni, perché i permessi della Soprintendenza e degli altri enti vengono prima del cantiere. Chiede un progetto di qualità, perché il bene è tutelato e ogni scelta deve essere condivisa con chi lo tutela. E chiede di accettare che il bene, alla fine della concessione, torni allo Stato: ciò che si possiede è il diritto di usarlo e di gestirlo per decenni, non i muri.

Per questo le operazioni si valutano una per una, con il bene sotto gli occhi e il piano economico aperto. I numeri di ogni operazione di Demanio Investimenti sono nel dossier riservato, che si apre a chi lo chiede dopo un primo colloquio.

Questo articolo descrive un tipo di operazione e non costituisce un’offerta al pubblico né un consiglio d’investimento. Le condizioni di ogni operazione di Demanio Investimenti si discutono in un colloquio riservato. Demanio Investimenti è un marchio di Capitolare srl, società privata indipendente da qualsiasi ente pubblico.