Come prendere in concessione un bene del Demanio: procedura, tempi e costi

Che cos’è una concessione di valorizzazione

La concessione di valorizzazione è prevista dall’articolo 3-bis del decreto legge 351 del 2001. Lo Stato affida un immobile che non usa più a chi si impegna a recuperarlo e a dargli una nuova funzione. In cambio il concessionario paga un canone annuo e si fa carico dei lavori. La durata dipende dal tempo necessario per ripagare l’investimento e non può superare i cinquant’anni. In alcuni casi l’Agenzia usa la stessa formula con un contratto di locazione invece che di concessione. Le regole della gara sono le stesse.

Non si compra niente. Non c’è un prezzo d’acquisto e il capitale serve tutto per il restauro e per l’avvio dell’attività. Alla fine del periodo il bene torna allo Stato.

Chi può partecipare

Può partecipare chiunque abbia i requisiti richiesti dal bando: persone fisiche, imprese, società, cooperative, associazioni e fondazioni. Si può partecipare da soli o in gruppo con altri soggetti. Chi vince può creare una società dedicata all’operazione, con l’autorizzazione dell’Agenzia.

Dove si trovano i bandi

I bandi sono pubblicati sul sito dell’Agenzia del Demanio, nella sezione Gare e aste. Ogni bando descrive il bene, i vincoli di tutela, le destinazioni ammesse, le scadenze e i documenti da presentare. Nel 2026 l’Agenzia ha pubblicato due tornate principali, a fine febbraio e a fine luglio. Molti beni hanno la stessa scadenza.

Prima di partecipare si può visitare il bene, prenotando il sopralluogo entro la data indicata nel bando. La visita non è obbligatoria: in alternativa si firma una dichiarazione di conoscenza dei luoghi. Fino a circa due settimane prima della scadenza si possono inviare domande scritte all’Agenzia, che risponde per iscritto.

Che cosa si presenta

La documentazione si consegna in un unico plico sigillato, per posta, con corriere o a mano. Dentro ci sono tre buste.

• Busta A, documenti amministrativi. Contiene la domanda di partecipazione, l’attestato di sopralluogo o la dichiarazione che lo sostituisce, le dichiarazioni sui requisiti e una cauzione provvisoria di 2.000 euro, data con fideiussione bancaria o polizza assicurativa.
• Busta B, proposta progettuale. Contiene una relazione e gli elaborati grafici che spiegano come il bene verrà recuperato, che cosa diventerà, che cosa porterà al territorio e quali soluzioni ambientali ed energetiche sono previste. In questa busta non deve comparire nessuna cifra del canone o della durata, pena l’esclusione.
• Busta C, proposta economica e temporale. Contiene il canone annuo e la durata proposti. A questi si aggiunge un piano economico e finanziario che mostra come l’investimento si ripaga nell’arco della durata scelta.

Come si vince

Vince la proposta con il punteggio più alto su 100. Il peso di ogni voce è scritto nel bando e la proposta progettuale vale quasi sempre la maggior parte dei punti. Nel bando del 2026 per l’ex carcere di Reggio Calabria, per esempio, il progetto vale 90 punti: 40 per il recupero e il nuovo uso del bene, 25 per il beneficio al territorio, 25 per la sostenibilità ambientale. Il canone e la durata valgono 5 punti ciascuno. Sul canone il punteggio più alto va a chi propone di più. Sulla durata va a chi chiede meno anni.

Conta quindi soprattutto la qualità del progetto, molto più della parte economica. La gara si può aggiudicare anche se arriva una sola proposta, purché l’Agenzia la ritenga adeguata.

Quanto tempo serve

• Dalla pubblicazione alla scadenza. Nei bandi del 2026 sono passati da quasi cinque mesi a più di nove, contando le proroghe. È il tempo per studiare il bene, verificare i vincoli e preparare progetto e piano economico.
• Dalla scadenza alla firma. La commissione valuta le proposte in più sedute. Chi vince deve poi far certificare il piano economico da una banca, da un intermediario finanziario o da un revisore entro sessanta giorni dalla richiesta. Se il bene è vincolato, la firma dell’atto attende anche l’autorizzazione della Soprintendenza. La proposta resta valida per 240 giorni dalla scadenza.
• Dalla firma ai lavori finiti. Nei bandi del 2026 il concessionario ha 48 mesi per completare i lavori, salvo proroghe.

Due esempi dalle operazioni di Demanio Investimenti. La Torre Capitolare di Portovenere è stata ottenuta in concessione nel 2019 e ha aperto nel 2022. Per il Faro di Capo d’Orso la concessione è stata firmata il 15/12/2025: il progetto è stato depositato alla Soprintendenza nel settembre 2026 e l’apertura è prevista nel 2030.

Quanto costa

Per partecipare:

• la cauzione provvisoria di 2.000 euro, che viene restituita a chi non vince;
• il progetto per la gara e il piano economico, preparati da architetti e consulenti;
• le eventuali spese per il sopralluogo.

Dopo la firma:

• il canone. Non c’è una base d’asta. La proposta non può però scendere sotto il canone minimo fissato dalla legge, che nel 2026 è poco più di 250 euro l’anno. Per i primi 48 mesi si paga solo il 10% del canone proposto, mai meno del minimo. Dal quinto anno si paga il canone pieno, aggiornato ogni anno all’inflazione;
• le cauzioni definitive. La prima vale per 48 mesi e copre il 10% della somma tra il costo dei lavori previsti e i canoni di quel periodo. La seconda copre il 10% dei canoni ancora dovuti;
• le assicurazioni per danni a terzi, per i lavoratori e per incendio e distruzione dell’immobile, prima durante il cantiere e poi per tutta la concessione;
• le imposte, compresa l’IMU, e le spese per la stipula dell’atto, tutte a carico del concessionario.

Il costo più importante resta quello del restauro. Dipende dal bene, dai vincoli e dalla nuova funzione, e si stima bene per bene.

Prima di partecipare

Ogni bando ha regole proprie: destinazioni ammesse, vincoli, date e documenti cambiano da un bene all’altro. Prima di impegnarsi conviene leggere il bando per intero e verificare che il progetto che si ha in mente sia davvero ammesso.

Demanio Investimenti ha vinto il 100% delle gare pubbliche a cui ha partecipato, per operazioni proprie e per i propri clienti. L’elenco dei bandi aperti è nella pagina Beni in gara.

Demanio Investimenti è un marchio di Capitolare srl, società privata indipendente dall’Agenzia del Demanio e da ogni altro ente pubblico. Le informazioni di questo articolo riassumono i bandi pubblicati nel 2026 e non sostituiscono la lettura del bando di ogni singola gara.