Terreni demaniali: la spiaggia non si vende mai, un campo dello Stato a volte sì

Un miliardo e 300 milioni di metri quadri. Tanti sono i terreni e le aree che l'Agenzia del Demanio gestisce per lo Stato, secondo il suo Rapporto annuale 2026: boschi, riserve naturali, campi, aree libere. Molti li chiamano tutti «terreni demaniali». Per la legge, però, solo una parte lo è davvero. La differenza non è un dettaglio da giuristi: decide se un terreno si può avere solo in concessione o si può anche comprare.

Che cos'è un terreno demaniale?

Un terreno demaniale è un'area che fa parte del demanio pubblico: per legge è dello Stato o di un altro ente pubblico, non si può vendere e si può usare solo con una concessione. Lo stabilisce il codice civile, agli articoli da 822 a 828.

Del demanio dello Stato fanno parte, per esempio, il lido del mare e la spiaggia, i fiumi, i laghi e le opere per la difesa nazionale. Questi beni non possono appartenere a un privato. Su di loro un privato può avere diritti solo nei modi fissati dalla legge, di norma con una concessione.

Tutti gli altri beni pubblici formano il patrimonio, che si divide in due parti. Il patrimonio indisponibile comprende i beni che servono a un servizio pubblico, come le foreste del demanio forestale, le caserme e gli edifici degli uffici: non si possono togliere alla loro funzione, se non nei modi previsti dalla legge. Il patrimonio disponibile comprende tutto il resto, come molti terreni agricoli dello Stato: si può dare in affitto e si può vendere.

Chi gestisce i terreni del demanio?

Dipende dal tipo di terreno. I beni immobili dello Stato, terreni compresi, li gestisce l'Agenzia del Demanio, un ente pubblico economico dal 2003. La spiaggia e le aree lungo i fiumi restano dello Stato, ma la loro gestione è passata alle Regioni con una riforma del 1998.

Sulla costa, nella maggior parte delle Regioni, le concessioni le rilasciano i Comuni. Lungo i fiumi le rilasciano le Regioni o gli enti a cui le hanno affidate, e incassano i canoni. I Comuni hanno poi un demanio e un patrimonio propri, come le strade comunali, i cimiteri e i mercati.

Con il federalismo demaniale, una legge del 2010, molti beni dello Stato sono passati ai Comuni e alle Regioni che li hanno chiesti: 6.047 trasferimenti alla fine del 2024, per circa 1,6 miliardi di euro. Le aree del demanio marittimo e idrico sono rimaste fuori. Un terreno che era dello Stato oggi può essere del Comune: prima di cercare il bando, conviene sapere di chi è.

Come si ottiene un terreno demaniale in concessione?

Un terreno demaniale si ottiene in concessione partecipando alla gara dell'ente che lo gestisce, oppure presentando una domanda, che l'ente valuta e mette in concorrenza con altre richieste. Per i terreni dello Stato le strade sono tre.

Concessione o locazione ordinaria. L'Agenzia del Demanio affida i suoi immobili per sei anni, che salgono fino a diciannove se chi li prende fa lavori importanti di ripristino o restauro. Il canone si calcola sui prezzi di mercato e il contraente si sceglie, di regola, con una gara pubblica. Nel 2026, per esempio, l'Agenzia ha messo a gara alcuni terreni del patrimonio disponibile a San Salvo, in Abruzzo, con offerte segrete sopra un canone base.

Concessione di valorizzazione. Quando su un terreno ci sono edifici da recuperare, l'Agenzia può usare la concessione di valorizzazione, fino a cinquant'anni. Vince il progetto migliore, non il canone più alto.

Concessione demaniale marittima o idrica. Sulla costa la concessione la rilascia di norma il Comune: per stabilimenti e attività turistiche, le nuove durano da cinque a vent'anni. Lungo i fiumi la rilascia la Regione. Nel 2026, in Emilia-Romagna, un'azienda agricola ha avuto in concessione quasi due ettari lungo il Po, nel Piacentino, per un pioppeto, fino al 2038.

Quando su un terreno pubblico ci sono edifici da recuperare, l'ente può affidarlo con una concessione di valorizzazione fino a cinquant'anni.

Dove si trovano i bandi per i terreni demaniali?

I bandi per i terreni dello Stato si trovano sul sito dell'Agenzia del Demanio, divisi per direzione regionale. Spesso li ripubblicano anche le Regioni e le Camere di commercio, nelle pagine dei bandi di altri enti.

I bandi per la costa escono sul sito del Comune e nel suo albo pretorio online, la bacheca su internet degli atti ufficiali. Quelli per le aree lungo i fiumi escono sul sito della Regione o dell'ente che le gestisce. Per i terreni di un Comune, il bando lo pubblica il Comune stesso.

Sul nostro sito ci sono i bandi che seguiamo per fari, torri, palazzi ed ex caserme, ognuno con il link al bando ufficiale.

Lo Stato dà terreni agricoli in concessione o in vendita?

Tutte e due le cose, ma con strumenti diversi. Lo strumento più noto per comprare un terreno agricolo pubblico è la Banca delle terre agricole di ISMEA, istituita da una legge del 2016. Non è demanio: sono terreni in vendita, che vengono dalle operazioni fondiarie di ISMEA e da Regioni o altri enti pubblici che aderiscono.

Nel 2026, alla nona edizione, la Banca ha messo in vendita oltre 14 mila ettari. Possono comprare persone e società, anche senza essere agricoltori. Chi ha fra 18 e 41 anni può pagare a rate fino a trent'anni, nei primi tentativi di vendita di ogni terreno.

I terreni agricoli del patrimonio disponibile dello Stato, invece, l'Agenzia del Demanio li affitta o li vende con i propri bandi. Le aree lungo i fiumi si possono avere in concessione dalla Regione, come il pioppeto sul Po.

I terreni demaniali si possono comprare?

No. Un terreno del demanio non si può vendere finché resta demanio. Si possono comprare, invece, i terreni del patrimonio disponibile dello Stato o di un Comune, quasi sempre con un'asta pubblica.

L'Agenzia del Demanio vende con offerte segrete, pari o superiori al prezzo base, e chiede una cauzione del 10%. Prima della gara, la Regione e il Comune in cui sta il bene possono chiederlo per sé. Dopo la gara, chi ha un diritto di prelazione ha trenta giorni per esercitarlo. Se il bene ha un interesse culturale, la vendita aspetta l'autorizzazione del Ministero della Cultura. Il bene si compra nello stato di fatto in cui si trova.

Le aste non attirano sempre la folla che si immagina. A gennaio 2026, a Bari, l'Agenzia ha aperto le buste di una vendita di 48 lotti dello Stato in Puglia e Basilicata: sono arrivate tre offerte, una per lotto.

Un terreno demaniale può diventare vendibile solo se esce dal demanio: si chiama sdemanializzazione. La dichiara l'autorità amministrativa e se ne dà notizia in Gazzetta Ufficiale. Per la costa serve un decreto del Ministero delle infrastrutture, insieme all'Agenzia del Demanio. Nel 2019, per esempio, un'area di 4 mila metri quadri vicino a un faro del Monte Argentario è uscita dal demanio marittimo ed è passata al patrimonio dello Stato. Non è un'uscita automatica: l'area deve aver perso ogni funzione legata al mare.

Che cosa sono le terre demaniali di uso civico?

Le terre di uso civico sono terreni su cui una comunità ha diritti antichi, nati per il sostentamento dei suoi abitanti e legati all'agricoltura, al bosco e al pascolo. Si chiamano anche terre collettive o demanio civico. Seguono regole proprie, fissate da una legge del 1927 e da una del 2017 sui domini collettivi.

Le terre di proprietà collettiva non si possono vendere, dividere né acquistare con il possesso, e restano per sempre destinate all'agricoltura, al bosco e al pascolo. Le gestiscono i Comuni, le frazioni o le associazioni e università agrarie della comunità. Un atto fra privati su questi beni è nullo.

Diverso è il caso di un terreno privato gravato da un uso civico. Nel 2023 la Corte costituzionale ha stabilito che si può vendere: l'uso civico segue il terreno e resta il vincolo sul paesaggio. Se l'uso civico c'è o no lo accerta la Regione.

Quali errori si fanno più spesso con i terreni demaniali?

Pensare di comprare una spiaggia o la riva di un fiume. Sono demanio dello Stato: si possono avere solo in concessione.

Credere che usare un terreno da anni dia un diritto. Per il codice civile, il possesso di un bene che non può essere di un privato non produce effetti. Chi occupa un'area demaniale senza titolo deve chiedere la concessione, e pagarla.

Confondere il demanio con la Banca delle terre di ISMEA. La prima strada dà una concessione, la seconda una proprietà.

Comprare senza controllare gli usi civici. Un terreno collettivo venduto fra privati resta collettivo, e l'atto è nullo.

Cercare il bando nel posto sbagliato. Prima si capisce di chi è il terreno: Stato, Regione o Comune.

I numeri da ricordare

Demanio Investimenti è un marchio di Capitolare srl, società privata indipendente dall'Agenzia del Demanio e da ogni altro ente pubblico. Questa guida riassume le norme nazionali e non sostituisce il bando di ogni singola gara.

Fonti: codice civile, articoli 822, 823, 824, 826, 828, 829 e 1145; codice della navigazione, articolo 35; decreto legislativo 112/1998; decreto del Presidente della Repubblica 296/2005; decreto legge 351/2001, articolo 3-bis; legge 118/2022, articolo 4; legge 1766/1927 e legge 168/2017 sui domini collettivi; Corte costituzionale, sentenza 119 del 2023; Agenzia del Demanio, Rapporto annuale 2026; Agenzia del Demanio, audizione alla Camera del 16/04/2025; Agenzia del Demanio, bando d'asta della direzione Toscana e Umbria, 2025; Agenzia del Demanio, bando di locazione di terreni a San Salvo, 2026; Agenzia del Demanio, verbale della vendita in Puglia e Basilicata del 27/01/2026; decreto di sclassifica n. 4 del 28/01/2019 (Monte Argentario); ARPAE Emilia-Romagna, determinazione DET-AMB-2026-2675; ISMEA, Banca delle terre agricole 2026; Regione Lazio, usi civici.