BANDO Ex Caserma “N. Rosati” – Cividale del Friuli 2026

L’operazione immobiliare in oggetto riguarda l’assegnazione in concessione di un asset strategico situato nel cuore di Cividale del Friuli, un’opportunità strutturata per investitori e operatori del settore Real Estate orientati alla massimizzazione del rendimento su orizzonti di breve e medio periodo. Il veicolo giuridico proposto si configura come una concessione temporanea, uno strumento di assegnazione che garantisce il controllo diretto e la gestione operativa dell’immobile per un periodo variabile da dodici a quarantotto mesi. Questa formula rappresenta un vantaggio tattico inestimabile: consente all’investitore di presidiare l’asset, avviare un piano di test sul mercato locale con un’esposizione finanziaria iniziale prossima allo zero e strutturare, parallelamente, le condizioni per un futuro consolidamento della destinazione d’uso in vista di una messa a reddito definitiva e a lungo termine.

Il complesso si sviluppa su tre livelli fuori terra, offrendo una planimetria flessibile e facilmente adattabile a molteplici configurazioni spaziali. A completare l’infrastruttura, l’asset dispone di un cortile di pertinenza ad uso esclusivo, dotato di accesso carraio indipendente, elemento di forte differenziazione nei contesti urbani densamente edificati e fondamentale per la logistica operativa di qualsiasi business plan. Dal punto di vista strutturale e impiantistico, l’immobile si presenta in uno stato conservativo idoneo a minimizzare gli interventi di ripristino profondo. La dotazione impiantistica preesistente richiede esclusivamente operazioni di riattivazione e collaudo, comprimendo drasticamente i costi di capital expenditure (CapEx) nella fase di start-up. Questa convergenza di fattori tecnici e amministrativi si traduce in una barriera all’ingresso eccezionalmente bassa per un asset di questa natura, posizionando l’offerta come una leva strategica per fondi immobiliari, sviluppatori e costruttori che necessitano di ottimizzare l’allocazione del capitale e generare flussi di cassa positivi fin dai primi trimestri di gestione.

Il mercato immobiliare odierno impone una rigorosa allocazione delle risorse. Prelevare il controllo di uno spazio di questa metratura con le attuali condizioni normative significa acquisire un’opzione di rendita a rischio asimmetrico: downside limitato dal canone di concessione irrisorio, upside potenzialmente illimitato legato alla capacità di esecuzione del modello di business. La posizione baricentrica di Cividale del Friuli, crocevia logistico e turistico del Nord-Est, assicura inoltre una domanda inelastica e costante, pronta ad assorbire l’offerta generata dalla riconversione dell’immobile.

Vision e Messa a Reddito

L’ottimizzazione del rendimento per un asset di 415 metri quadrati coperti, unita a un’area esterna di 300 metri quadrati, richiede un posizionamento chirurgico. Escludiamo le destinazioni d’uso generaliste e a bassa marginalità. La struttura architettonica dell’edificio, l’accessibilità logistica e la conformazione del mercato locale ci permettono di isolare due modelli di business ad altissima redditività. La nostra divisione di advisory ha già pre-validato le seguenti opzioni di conversione e messa a reddito, ciascuna capace di generare un Internal Rate of Return (IRR) superiore alla media di mercato per le rispettive asset class.

• Boutique Hotel: Le dimensioni contenute dell’asset (415 mq) lo rendono il candidato ideale per la conversione in un Boutique Hotel di fascia alta. Il target è il turista altospendente e la clientela business che cerca privacy, esclusività e un servizio iper-personalizzato. Questa configurazione permette di massimizzare l’Average Daily Rate (ADR) riducendo il numero di camere e concentrando l’investimento sulla qualità delle finiture e dei servizi. Conosciamo esattamente le metriche di questo modello: è la stessa strategia operativa e di design che la nostra società ha applicato con successo tangibile creando noi stessi la “Capitolare Tower”. La nostra esperienza diretta sul campo ci permette di ingegnerizzare i flussi di lavoro, dal cantiere alla gestione dell’occupazione delle camere, eliminando ogni inefficienza. Il cortile esclusivo di 300 mq offre lo spazio necessario per sviluppare un’area lounge riservata o una zona colazioni all’aperto, incrementando ulteriormente il valore percepito e la tariffa media per notte.
• Senior Living: Questa opzione sfrutta il macrotrend inarrestabile dell’invecchiamento della popolazione italiana e della crescente carenza di strutture residenziali dedicate alla fascia over-65 indipendente o semi-indipendente. Convertire questo spazio in una struttura di Senior Living garantisce all’investitore rendite stabili e indicizzate a lungo termine, immuni dalle fluttuazioni cicliche del mercato turistico o commerciale. La configurazione su tre piani si presta alla realizzazione di unità abitative modulari e aree comuni per la socialità, mentre l’accesso carraio e l’area scoperta facilitano la logistica dei servizi di assistenza e il movimento degli ospiti. Il canone di base estremamente basso permette di assorbire rapidamente i costi di adeguamento ergonomico e impiantistico richiesti da questa destinazione, assicurando un break-even point in tempi ristretti e un flusso di cassa costante basato su contratti di locazione o abbonamenti a lungo termine pluriennali.

Eventuali vincoli tecnici o porzioni non incluse verranno analizzati caso per caso dai nostri esperti insieme agli investitori.

Il Metodo Demanio Investimento

Il mercato delle concessioni pubbliche è spietato per chi non possiede una struttura procedurale blindata. La marginalità di un’operazione non si costruisce solo sul cantiere, ma inizia dall’ingegneria legale ed economica del bando. È qui che interviene il Metodo Demanio Investimento. Non siamo semplici consulenti, siamo architetti di operazioni finanziarie su asset pubblici. Garantiamo ai nostri investitori la vittoria del bando e la negoziazione del miglior rapporto possibile tra canone e durata della concessione. I numeri parlano per noi: abbiamo un tasso di vincita del 100% dal 2019 a oggi, zero bandi persi. Un track record inattaccabile, costruito su un protocollo di due diligence proprietario e su un’esecuzione chirurgica di ogni singola pratica burocratica.

Pensiamo a tutto noi, dalla burocrazia allo sviluppo. Analizziamo i flussi di cassa, strutturiamo il business plan richiesto dalle amministrazioni, redigiamo la documentazione tecnica e gestiamo l’interfaccia con gli enti. I nostri servizi si espandono molto oltre la semplice vincita del bando: copriamo l’intero ciclo di vita dell’operazione. Assistiamo l’investitore nella fase di progettazione esecutiva, nell’ottimizzazione fiscale della commessa, nel project management della ristrutturazione fino all’affidamento a società terze per la gestione operativa dell’asset a regime. In un mercato in cui la concorrenza inciampa sulla burocrazia, il nostro intervento rappresenta la polizza assicurativa sul capitale investito e l’acceleratore per il go-to-market del vostro progetto immobiliare. Con il Metodo Demanio Investimento, l’investitore deve unicamente focalizzarsi sulla delibera dei capitali e sui ritorni finanziari, delegando a noi l’intero perimetro dell’esecuzione tecnico-amministrativa.

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