BANDO Ex Guardia di Finanza Roccella Ionica 2026

Presentiamo un’operazione di investimento immobiliare focalizzata sull’edificio Ex Guardia di Finanza situato a Roccella Ionica, in Calabria. L’asset viene immesso sul mercato tramite lo strumento della Concessione di valorizzazione di lungo termine, un modello di partenariato pubblico-privato che prevede l’affidamento del bene per una durata massima di 50 anni. Questa procedura esclude l’acquisto della proprietà, eliminando i costi iniziali di acquisizione dell’immobile e permettendo all’investitore di concentrare l’intero capitale sulle spese di riqualificazione (Capex) e sulla rapida messa a reddito della struttura. L’immobile gode di una posizione centrale, posizionandosi a pochi passi dalla spiaggia in un’area a forte vocazione turistica e ben collegata dalle principali infrastrutture, tra cui la Strada Statale 106 Jonica e il porto turistico a soli 3 km di distanza.

Il fabbricato si sviluppa su una pianta rettangolare articolata su due livelli fuori terra, presentando una configurazione lineare e compatta. L’architettura rispecchia i canoni dello stile neoclassico di fine Ottocento, con facciate scandite da aperture regolari, lesene angolari e una fascia marcapiano che conferiscono all’asset un forte valore identitario. Tali caratteristiche strutturali offrono una base solida per interventi di rifunzionalizzazione volti all’ottimizzazione degli spazi interni, mantenendo al contempo l’integrità del prospetto originario e garantendo un posizionamento di mercato premium.

Dati Finanziari e Tecnici

Di seguito si riportano i parametri metrici e volumetrici essenziali per la strutturazione del business plan e la stima dei costi di cantiere.

Vision e Messa a Reddito

L’assenza di oneri di acquisizione e la disponibilità dell’asset per un orizzonte temporale esteso impongono una strategia di messa a reddito orientata alla massimizzazione del rendimento locativo e operativo. Basandoci sull’analisi del contesto territoriale e sulle metrature disponibili, abbiamo individuato le seguenti direttrici di sviluppo commerciale:

• Boutique Hotel: Date le dimensioni contenute del fabbricato (548 mq lordi) e la distribuzione su due piani serviti da un cortile pertinenziale di circa 120 mq, la struttura si presta perfettamente alla conversione in una struttura ricettiva di nicchia. Il target di riferimento è un turismo altospendente attratto dalla vicinanza al mare e dal patrimonio storico-culturale limitrofo. In questo caso, menzioniamo esplicitamente la nostra esperienza reale maturata creando noi stessi la “Capitolare Tower”; conosciamo le metriche operative di questo specifico segmento e possiamo applicare modelli di revenue management già testati per ottimizzare i flussi di cassa fin dal primo anno di esercizio.
• Senior Living: Lo sviluppo di una residenza dedicata al Senior Living rappresenta un’alternativa di investimento ad altissima resilienza. È fondamentale sfruttare il macrotrend dell’invecchiamento della popolazione italiana per garantire rendite stabili a lungo termine. La conformazione pianeggiante del territorio verso il mare, il clima mediterraneo mite e la facilità di accesso ai servizi locali rendono l’asset di Roccella Ionica strategicamente posizionato per intercettare questa domanda in costante espansione.
• Abitazione Tradizionale a Reddito: Un approccio più conservativo ma altrettanto pragmatico prevede il frazionamento dell’immobile in unità abitative di pregio. La possibilità di metterla a reddito tramite classici affitti mensili assicura un assorbimento rapido da parte del mercato locale. La destinazione urbanistica in zona F3a permette una certa flessibilità funzionale, facilitando l’integrazione di servizi connessi all’uso residenziale.

Gestione Vincoli

Sotto il profilo amministrativo e normativo, l’immobile è stato dichiarato di interesse culturale ai sensi del D.Lgs. 42/2004 (Decreto n. 163 del 31.05.2025) ed è inserito in un contesto sottoposto a tutela paesaggistica. Il progetto di riqualificazione dovrà pertanto rispettare i principi di conservazione, prevedendo interventi sulle superfici e sulle strutture che garantiscano il minimo impatto e la conservazione dell’impianto originario, senza realizzazione di nuove volumetrie. Eventuali vincoli tecnici o porzioni non incluse verranno analizzati caso per caso dai nostri esperti insieme agli investitori.

Il Metodo Demanio Investimento

Affrontare l’iter burocratico e tecnico di una concessione pubblica richiede un livello di specializzazione che va oltre il tradizionale sviluppo immobiliare. Tramite il Metodo Demanio Investimento noi garantiamo la vittoria del bando e il miglior rapporto possibile tra canone e durata della concessione. Analizziamo preventivamente il quadro normativo, i costi di costruzione e le curve di rientro del capitale, traducendo le complessità della Pubblica Amministrazione in un business plan esecutivo. Abbiamo un tasso di vincita del 100% dal 2019 a oggi, zero bandi persi. Pensiamo a tutto noi, dalla burocrazia allo sviluppo, e i nostri servizi si espandono molto oltre la semplice vincita del bando. Affianchiamo i fondi e i costruttori privati nella strutturazione finanziaria dell’operazione, nella gestione dei permessi con le Soprintendenze e nel coordinamento della fase realizzativa, assicurando che le tempistiche di cantiere e il budget allocato vengano rispettati per massimizzare il Total Return dell’operazione.

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